집을 살 때 “무조건 부부 공동명의로 해야 세금이 줄어든다”는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 저도 처음엔 그런가 보다 하고 넘겼는데요. 막상 자료를 찾아보니 절반만 맞는 말이었습니다.
분명 양도소득세와 증여세 쪽에서는 지금도 확실한 절세 효과가 있습니다. 그런데 2028년부터 시행되는 종합부동산세 개편안을 보면 — 공동명의가 오히려 손해로 돌아올 수 있는 구간이 생깁니다. 오늘은 그 경계선이 어디인지, 숫자로 정리해 보겠습니다.
부부 공동명의, 양도세는 왜 줄어들까요?
원리는 간단합니다. 한 사람에게 몰릴 양도차익을 부부가 지분대로 나눠서 계산하면, 누진세율이 적용되는 구간이 각각 낮아지는 것입니다. 게다가 부부 각자 연 250만 원씩 양도소득기본공제를 따로 받을 수 있어서, 단독명의보다 최대 500만 원을 더 공제받을 수 있습니다.
숫자로 보면 체감이 다른데요. 양도차익 1억 원인 주택을 기준으로 단독명의는 약 2,000만 원, 공동명의(5:5)는 약 1,290만 원이 나옵니다. 약 765만 원 차이입니다. 주택 가격이 올라갈수록 이 격차는 더 벌어져서, 양도차익 20억 원짜리 고가 주택이라면 약 7,360만 원까지 절세액이 커집니다(HomeKnock 절세효과 계산 사례 기준). 고가 주택일수록 공동명의의 실익이 크다고 봐도 무리가 없습니다.
2025년부터 늘어난 배우자 증여 공제, 같이 알아둘 만합니다
2025년부터 배우자에게 증여할 때 10년 단위로 6억 원까지 비과세 처리됩니다. 기존 3억 원에서 두 배로 늘어난 것인데요. 이 한도를 활용하면 나중에 지분을 나누는 것보다, 처음부터 순수 증여 형태로 지분을 이전하는 편이 세금 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
다만 6억 원을 넘어서면 얘기가 달라집니다. 예를 들어 20억 원짜리 주택에서 한쪽 배우자가 자금을 전부 조달하고 나중에 지분만 나누려고 하면, 초과분에 대해 증여세가 붙습니다. 이때 낸 증여세는 나중에 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제되는 이월과세 규정이 있으니, 무작정 손해라고 보긴 어렵습니다.
그런데 2026년 이후엔 얘기가 달라집니다
여기서부터가 이번 글에서 가장 하고 싶은 얘기인데요. 2026년 발표된 세제개편안에 따라 2027년부터 공정시장가액비율이 현행 60%에서 70%로 오르고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 80%가 추가로 적용됩니다.
문제는 조정대상지역(서울 등)의 부부 공동명의 1주택자입니다. 2028년부터 1세대 1주택 특례를 따로 선택하지 않으면, 다주택자와 똑같은 80% 공정시장가액비율이 적용됩니다. “부부가 집 한 채 나눠 가졌을 뿐인데 다주택자 취급을 받는다”는 논란이 나오는 이유입니다(서울경제·한국경제 2026년 8월 보도).
반대로 비조정대상지역이라면 상대적으로 유리합니다. 여기는 70% 기준이 그대로 적용되기 때문입니다. 결국 지역, 집값, 실거주 여부에 따라 일반 공동명의와 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 하는 상황이 된 것입니다.
공동명의, 이런 단점도 같이 따져보세요
절세 효과만 보고 결정하기엔 아쉬운 부분들이 있습니다.
- 대출 책임: 한 배우자 명의로 대출을 받아도 상대방 동의가 들어가는 구조라, 두 사람 모두 상환 책임을 집니다. 이혼해도 은행 채무는 개인적으로 갚아야 하니까요.
- 이혼 시 재산분할: 실제로 누가 더 많은 돈을 냈는지와 무관하게 지분대로 나눕니다. 전액을 한쪽이 부담했더라도 5:5 지분이면 절반씩 가져갑니다. 이 때문에 자금 출처를 공증해 두는 걸 권해 드립니다.
- 무주택자 혜택 소실: 부부 모두 유주택자가 되어, 이후 다른 주택을 청약이나 대출로 살 때 무주택자 혜택을 못 받습니다.
- 건강보험료: 전업주부 배우자가 피부양자였다면, 공동명의로 재산세 과표가 올라가면서 지역가입자로 전환돼 건보료가 새로 발생할 수 있습니다.
그래서, 지금 공동명의로 해야 할까요?
솔직히 말씀드리면 정답은 하나가 아닙니다. 다만 조건을 좁혀보면 그림은 꽤 명확해집니다.
부부 둘 다 직장인이라 건보료 부담이 상대적으로 적고, 고가 주택을 장기 보유하다 팔 계획이 있다면 — 공동명의의 절세 효과를 온전히 누릴 가능성이 큽니다. 반대로 한쪽이 전업주부라 피부양자 자격이 걸려 있거나, 조정대상지역의 1주택을 오래 실거주할 계획이라면 2028년 종부세 개편의 영향을 먼저 계산해 보는 게 순서입니다.
딱 한 줄로 정리하면 이것입니다. ‘공동명의는 절세 카드가 맞지만, 2028년부터는 지역과 특례 선택까지 함께 계산해야 하는 카드.’ 세무사 상담을 받기 전, 오늘 정리한 기준으로 먼저 대략의 방향을 잡아보시길 권해 드립니다.
참고 자료